¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Brasil?
La respuesta corta es sí, absolutamente. Brasil es uno de los países más acogedores del mundo para los inversores inmobiliarios extranjeros. En virtud de la legislación brasileña (artículo 5 de la Constitución federal y ley 5.709/1971), los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos brasileños en materia de compra de inmuebles urbanos. No se requiere residencia, ciudadanía ni siquiera visado. Puede comprar un apartamento en Ipanema o un ático en Leblon con un simple visado de turista.
Esto contrasta fuertemente con muchos países del sudeste asiático, algunas zonas de Europa e incluso vecinos como Argentina, que imponen restricciones o prohibiciones directas a la propiedad extranjera. En Brasil basta con un CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) —el número brasileño de identificación fiscal individual— para estar legalmente habilitado para comprar, vender, alquilar y obtener rendimientos de un inmueble urbano en cualquier parte del país.
Solo existen dos excepciones estrechas a esta política de apertura. En primer lugar, las tierras rurales cercanas a fronteras internacionales (a menos de 150 km) requieren autorización especial del Consejo de Defensa Nacional. En segundo lugar, las propiedades rurales que superan ciertos umbrales de superficie exigen autorizaciones adicionales en virtud de la ley 5.709. Pero para la gran mayoría de extranjeros que compran apartamentos o casas en Río de Janeiro —que es enteramente urbana— estas restricciones son totalmente irrelevantes.
El propio proceso de compra es notablemente sencillo. A diferencia de los países con sistemas jurídicos opacos o registros de títulos poco fiables, el sistema notarial brasileño (el cartório) ofrece una cadena de títulos robusta, garantizada por el Estado, que se remonta varias décadas atrás. Cada propiedad posee una matrícula (número de título de propiedad) en el Registro de Imóveis (registro de la propiedad) local, y ese documento constituye la prueba definitiva de titularidad. No existe una industria de seguro de título en Brasil, ya que el sistema de los cartórios lo hace innecesario, aunque los compradores extranjeros deben igualmente contratar a un abogado para las verificaciones previas.
En el plano financiero, los extranjeros pagan exactamente los mismos impuestos y costes de transacción que los ciudadanos brasileños. No existe un recargo para comprador extranjero como los que se encuentran en Singapur, Australia o Columbia Británica. Los gastos de cierre totales para el comprador en Río de Janeiro varían entre el 4 y el 6 % del precio de compra, lo que resulta competitivo según los estándares mundiales. Las propiedades en barrios como Botafogo (prom. R$ 11.000/m²) o Copacabana (prom. R$ 12.500/m²) siguen siendo notablemente asequibles en comparación con las grandes ciudades globales de entrada.
Muchos compradores combinan además su compra inmobiliaria con un visado de inversor brasileño, que concede la residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de al menos R$1.000.000 en las regiones Sur o Sureste (Río incluido). Esto crea una oportunidad única: comprar una vivienda, percibir ingresos por alquiler y obtener una vía hacia la residencia permanente y posterior naturalización, todo ello mediante una única inversión.
Paso 1 — Obtener su CPF (número fiscal)
El CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) es el número nacional de identificación fiscal de Brasil, aproximadamente equivalente al número de la seguridad social estadounidense o al National Insurance Number británico. Cualquier persona que participe en el sistema financiero brasileño lo necesita y, como comprador inmobiliario, es su primer paso.
Sin CPF no puede abrir una cuenta bancaria, firmar una escritura de propiedad, pagar impuestos ni siquiera registrar una tarjeta SIM en Brasil. La buena noticia es que obtener un CPF como extranjero es sencillo y económico.
Cómo obtener su CPF
Opción A — En un consulado brasileño (antes de viajar): Acuda al consulado o embajada de Brasil más cercano, o envíe su solicitud por correo. Necesitará su pasaporte en vigor, un formulario de solicitud de CPF cumplimentado y un justificante de domicilio en su país de origen. El plazo de tramitación suele ser de 1 a 5 días hábiles. Algunos consulados cobran tasas reducidas (15 a 30 USD). Es el enfoque recomendado porque le permite llegar a Brasil preparado para aprovechar inmediatamente las oportunidades inmobiliarias.
Opción B — En Brasil en una oficina de la Receita Federal: Puede acudir a cualquier oficina de la Receita Federal (administración tributaria federal) en Río de Janeiro con su pasaporte y solicitar un CPF en el momento. La tramitación suele realizarse el mismo día. La oficina principal de la Receita Federal en Río se encuentra en el Centro. Algunas oficinas de Correios (correos) y sucursales del Banco do Brasil también tramitan solicitudes de CPF para extranjeros.
Opción C — En línea a través del sitio web de la Receita Federal: Para nacionales de determinados países, ahora es posible solicitarlo en línea a través del portal de la Receita Federal. Esta opción es más reciente y su disponibilidad puede variar.
Su número de CPF le acompañará toda la vida. Anótelo y consérvelo cuidadosamente, ya que lo utilizará en cada transacción financiera y jurídica en Brasil. Si tiene previsto explorar barrios como Vidigal o Santa Teresa, donde las buenas oportunidades se van rápido, tener su CPF listo antes de llegar le da una ventaja significativa.
Paso 2 — Abrir una cuenta bancaria brasileña
Aunque no es legalmente obligatoria para comprar una propiedad, una cuenta bancaria brasileña es prácticamente indispensable. La necesitará para pagar el ITBI, los gastos de comunidad mensuales, el IPTU, las facturas de suministros y para percibir ingresos por alquiler si tiene previsto alquilar su propiedad. Sin una cuenta local, cada una de estas operaciones se convierte en una costosa transferencia internacional.
Los mejores bancos para extranjeros
Itaú Unibanco — El mayor banco privado de Brasil y el más receptivo a los extranjeros entre los bancos tradicionales. Su servicio premium Itaú Personnalité ofrece gestores de cuenta angloparlantes, transferencias internacionales y productos de inversión. Los requisitos de saldo mínimo varían según la sucursal. Las sucursales de Ipanema y Leblon tienen una amplia experiencia con clientes extranjeros.
Bradesco — El segundo banco de Brasil, con una amplia red de sucursales en Río. Bradesco Prime ofrece servicios premium a clientes con saldos elevados. Su plataforma de banca digital ha mejorado notablemente, pero sigue siendo principalmente en portugués.
Nubank — El principal banco digital de Brasil y una excelente opción para extranjeros que deseen una experiencia totalmente digital y sin comisiones. La apertura de cuenta se realiza íntegramente a través de la aplicación con su CPF y pasaporte. Nubank no tiene sucursales físicas, lo cual puede ser limitante para algunas operaciones inmobiliarias que requieren presencia en oficina.
Transferencias bancarias y cambio de divisas
Cuando transfiera fondos desde el extranjero para comprar una propiedad, el dinero debe entrar en Brasil por un canal bancario oficial y registrarse en el Banco Central (Banco Central do Brasil). Este registro es crucial si más adelante revende la propiedad y desea repatriar los fondos: sin el registro inicial de la entrada de fondos, podría encontrarse con dificultades y sanciones. Servicios como Wise (antes TransferWise) o Remessa Online ofrecen tipos de cambio competitivos para transferencias pequeñas, pero para compras inmobiliarias importantes, el servicio de transferencias internacionales de su banco suele ser la opción más segura. Compare siempre el tipo de cambio y las comisiones entre proveedores: en una compra de R$1.000.000 (unos 190.000 USD al tipo actual de 5,25), incluso una diferencia del 1 % en el tipo de cambio representa R$10.000.
Paso 3 — Encontrar un agente inmobiliario acreditado por el CRECI
En Brasil, los agentes inmobiliarios deben estar acreditados por el CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), el Consejo Regional de Corredores Inmobiliarios. Trabajar con un agente registrado en el CRECI no es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para extranjeros que se mueven en un mercado que no conocen. Un buen agente comprende los precios por barrio, sabe identificar anuncios sobrevalorados y conduce las negociaciones en portugués por cuenta del cliente.
Cómo funcionan las comisiones inmobiliarias
En Brasil, es el vendedor quien paga la comisión inmobiliaria, generalmente entre el 5 y el 6 % del precio de venta. Como comprador, usted no paga ninguna comisión de agente. Es lo contrario de algunos mercados donde los agentes del comprador cobran honorarios aparte. No obstante, tenga en cuenta que algunos agentes pueden intentar añadir "honorarios de asesoramiento al comprador": esta práctica no es estándar y debe negociarse o rechazarse.
Encontrar al agente adecuado
Busque agentes especializados en el barrio que le interesa. Un agente que conoce Leblon a la perfección tendrá una experiencia distinta de uno centrado en Barra da Tijuca. Pida su número de acreditación CRECI y verifíquelo en el sitio web del CRECI-RJ. Priorice agentes con experiencia con compradores extranjeros: entenderán el proceso del CPF, los requisitos bancarios y los retos específicos a los que se enfrentan los no lusoparlantes.
Entre las grandes agencias inmobiliarias de Río con agentes angloparlantes figuran Judice & Araujo (fuerte presencia en la Zona Sul), Brasil Brokers y varias agencias boutique especializadas en la relocalización de expatriados. Marcas internacionales como Sotheby's y Christie's también están presentes en el segmento de lujo en barrios como Ipanema y Lagoa.
Un buen agente también coordinará con su abogado y con el cartório para garantizar una firma final fluida. Debe aportar datos de ventas comparables (comparativos) para justificar el precio solicitado y ayudarle a formular una oferta adecuada en función de las condiciones del mercado actuales.
Paso 4 — Búsqueda de propiedad y presentación de ofertas
Dónde buscar
ZAP Imóveis (zapimoveis.com.br) — El mayor portal inmobiliario de Brasil, con los anuncios más completos. Es el equivalente a Zillow en Brasil. La mayoría de los agentes profesionales publican en ZAP. La interfaz está en portugués, pero es utilizable con la traducción automática del navegador.
OLX Brasil — Una plataforma de anuncios clasificados donde muchos vendedores particulares (y algunos agentes) publican propiedades. Los precios en OLX a veces son más bajos porque se trata directamente con los propietarios, pero la falta de filtrado por parte de un agente exige mayor diligencia en las verificaciones previas.
VivaReal — Otro portal importante, ahora fusionado con ZAP bajo el paraguas del Grupo ZAP. Útil para contrastar anuncios.
Quinto Andar — En su origen una plataforma de alquiler, ahora ampliada a la venta. Ofrece una experiencia de usuario más moderna y una tarificación transparente. Fuerte presencia en barrios como Botafogo y Flamengo.
Entender los precios
Los precios inmobiliarios en Brasil se indican por metro cuadrado (m²). En la Zona Sul de Río, los precios van desde R$ 3.500/m² en Vidigal hasta R$ 25.000/m² en Leblon. Compare siempre el precio por m² con las medias del barrio en BuyInRio para determinar si un anuncio está correctamente valorado.
Negociación
Según los datos de FipeZAP, las ventas cerradas en Río de Janeiro se realizan en promedio aproximadamente un 7 % por debajo del precio anunciado. En barrios con rotación lenta o para propiedades listadas desde hace más de 90 días, son posibles descuentos del 10 al 15 %. Su agente debe aportar datos de ventas comparables para respaldar su oferta. Las ofertas iniciales suelen hacerse verbalmente a través de su agente, seguidas de una proposta (propuesta) por escrito una vez acordadas las condiciones. Son habituales señales del 5 al 10 % para reservar la propiedad mientras se desarrollan las verificaciones previas.
Paso 5 — Verificaciones previas (diligencia debida)
Las verificaciones previas (diligência prévia) constituyen la fase más crítica del proceso de compra. Es el momento en el que se comprueba que el inmueble es jurídicamente sano, que el vendedor tiene derecho a vender y que no hay deudas, cargas o litigios vinculados a la propiedad. En Brasil, las deudas pueden quedar adheridas al propio inmueble, lo que significa que podría heredar las deudas fiscales o los atrasos de comunidad del propietario anterior.
La matrícula
La matrícula es el registro maestro del inmueble en el Registro de Imóveis. Contiene la cadena completa de titularidad, las cargas e hipotecas inscritas, las resoluciones judiciales y cualquier otra servidumbre. Su abogado solicitará una certidão de matrícula (certificado de registro) actualizada y la examinará línea por línea. Cualquier señal de alerta —como acciones judiciales en curso (ações reais), embargos fiscales (penhora fiscal) o hipotecas no canceladas (hipoteca)— debe resolverse antes de continuar.
Documentos clave a revisar
- Certidão de Matrícula Atualizada — Certificado de registro actualizado, emitido por el Registro de Imóveis
- Certidão Negativa de Débitos (CND) — Certificado que acredita la ausencia de deudas fiscales federales del vendedor
- Certidão de IPTU — Prueba de que todos los impuestos inmobiliarios están al día (emitida por la administración tributaria municipal)
- Certidão de Quitação de Condomínio — Carta del administrador de la comunidad que confirma la inexistencia de gastos de comunidad impagados
- Certidões Forenses — Certificados judiciales que indican si el vendedor está implicado en algún litigio
- Certidão de Débitos Trabalhistas — Certificado que acredita la ausencia de deudas laborales (especialmente importante si el vendedor es una entidad mercantil)
Su abogado también debe verificar que las dimensiones físicas del inmueble coinciden con los registros de la matrícula, comprobar cualquier proyecto urbanístico en curso (desapropriação) que pueda afectar al inmueble y asegurarse de que el edificio cuenta con un habite-se válido (licencia de ocupación). Para los apartamentos situados en barrios como Copacabana o Flamengo, verifique también que la comunidad está saneada financieramente consultando sus estados financieros.
Paso 6 — Contrato y cartório (notaría)
Una vez finalizadas las verificaciones previas y considerados satisfactorios sus resultados, la transacción pasa a la fase contractual y de formalización. Es aquí donde el sistema notarial brasileño (cartório) desempeña su papel central.
El contrato preliminar (Promessa de Compra e Venda)
Antes de la escritura definitiva, la mayoría de las transacciones comienzan con una Promessa de Compra e Venda (promesa de compraventa), un acuerdo vinculante entre comprador y vendedor que precisa el precio, las modalidades de pago, las condiciones y el calendario. Este documento suele redactarlo el abogado del comprador y lo firman ambas partes. Prevé el pago de una señal (sinal), generalmente del 10 % del precio de compra, y precisa las penalizaciones en caso de desistimiento de una u otra parte (habitualmente la pérdida de la señal para el comprador, o la devolución del doble de la señal por parte del vendedor).
Pago del ITBI
Antes de que pueda firmarse la escritura, el comprador debe pagar el ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), el impuesto de transmisión inmobiliaria. En Río de Janeiro, el tipo de ITBI es del 2 % del valor de la propiedad, menos que en la mayoría de las ciudades brasileñas, donde es del 3 %. El ITBI se paga mediante un boleto bancário (resguardo de pago bancario) emitido por la administración tributaria municipal. Para una propiedad de R$1.000.000, esto representa R$20.000 de ITBI.
La Escritura Pública
La escritura pública es la escritura de compraventa oficial, redactada y autenticada por el Tabelião de Notas (notario público) en el cartório. Tanto el comprador como el vendedor (o sus representantes legalmente designados mediante procuração/poder) deben estar presentes en el cartório para la firma. El notario verifica la identidad de ambas partes, confirma que el ITBI ha sido pagado y lee la escritura en voz alta antes de la firma de ambas partes.
Los honorarios notariales (emolumentos) por la redacción de la escritura representan generalmente entre el 0,5 y el 1 % del valor del inmueble. Para una propiedad de R$1.000.000, cuente con R$5.000 a R$10.000 de honorarios notariales.
Poder
Si no puede estar presente en Río para la firma, puede otorgar una procuração (poder) a su abogado o a un representante de confianza. Este poder debe a su vez formalizarse en un cartório (en Brasil) o en un consulado brasileño (en el extranjero), y debe ser específico para la transacción inmobiliaria. Un poder general no es suficiente para las compras inmobiliarias.
Esta flexibilidad resulta especialmente útil para los compradores extranjeros que descubren propiedades en barrios como Jardim Botânico o Gávea durante una visita, pero que deben finalizar la compra tras su regreso.
Paso 7 — Registrar la propiedad en el Registro de Imóveis
El paso final consiste en registrar la escritura pública en el Registro de Imóveis donde se conserva la matrícula del inmueble. Es este paso el que transfiere efectivamente la titularidad jurídica: mientras la escritura no esté registrada, la venta no está completa a los ojos de la ley. Se aplica la célebre máxima jurídica brasileña: "Quem não registra não é dono" (quien no registra no es dueño).
Su abogado o el cartório en el que se firmó la escritura presentarán la escritura para su inscripción. El Registro de Imóveis examina la documentación, comprueba que todos los impuestos han sido satisfechos e inscribe el traspaso en la matrícula del inmueble. El plazo de tramitación suele ser de 1 a 3 semanas, aunque puede ser más rápido en oficinas de registro con menor carga de trabajo.
Los gastos de registro (emolumentos de registro) varían entre el 0,3 y el 0,7 % del valor del inmueble. Para una propiedad de R$1.000.000, cuente con R$3.000 a R$7.000. Una vez inscrita, recibirá una certidão de matrícula actualizada que le designa como propietario. Este documento es su prueba definitiva de titularidad y debe conservarse en lugar seguro.
Desglose completo de los costes de transacción
Comprender la estructura completa de costes es esencial para presupuestar su compra. A continuación encontrará un desglose exhaustivo de cada coste vinculado a la compra, tenencia y, llegado el momento, venta de un inmueble en Río de Janeiro, sobre la base de las tarifas vigentes en 2026.
Costes de compra (a cargo del comprador)
| Partida | Tarifa / Importe | Quién paga | Cuándo | Ejemplo (propiedad R$1M) |
|---|---|---|---|---|
| ITBI (impuesto de transmisión) | 2 % Río / 3 % en la mayoría de ciudades | Comprador | Antes de firmar la escritura | R$ 20.000 (2 %) |
| Honorarios de notaría (escritura) | 0,5–1 % del valor del inmueble | Comprador | Al firmar la escritura | R$ 5.000–10.000 |
| Tasa de registro (registro) | 0,3–0,7 % del valor | Comprador | Al inscribir la escritura | R$ 3.000–7.000 |
| Honorarios de abogado | 1–2 % (opcional pero recomendado) | Comprador | Durante el proceso | R$ 10.000–20.000 |
| Traducción jurada (documentos extranjeros) | R$ 200–500 por documento | Comprador | Durante el proceso | ~R$ 2.000 en total |
| Comisión del agente inmobiliario | 5–6 % (a cargo del vendedor) | Vendedor | Al firmar | R$ 50.000–60.000 (vendedor) |
| TOTAL GASTOS DE CIERRE (comprador) | 5–7 % típico | Comprador | Al firmar | R$ 50.000–70.000 |
Costes anuales de tenencia
| Partida | Tarifa / Importe | Quién paga | Cuándo | Ejemplo (propiedad R$1M) |
|---|---|---|---|---|
| IPTU (impuesto inmobiliario anual) | 0,3–1,5 % del valor catastral | Propietario | Anual (enero–febrero) | ~R$ 3.000–8.000 / año |
| Gastos de comunidad | R$ 500–3.000+/mes | Propietario | Mensual | R$ 6.000–36.000 / año |
| Gestión de alquileres | 10–15 % de los ingresos por alquiler | Propietario | Mensual (si está alquilado) | Variable |
Costes de reventa
| Partida | Tarifa / Importe | Quién paga | Cuándo | Ejemplo (propiedad R$1M) |
|---|---|---|---|---|
| Impuesto sobre la plusvalía | 15–22,5 % progresivo | Vendedor | Dentro de los 30 días tras la venta | 15 % sobre la ganancia |
| Retención para no residentes | 25 % fija | Vendedor | Al firmar | 25 % sobre la ganancia |
| Comisión del agente (a cargo del vendedor) | 5–6 % del precio de venta | Vendedor | Al firmar | R$ 50.000–60.000 |
Tributación de los ingresos por alquiler
| Partida | Tarifa / Importe | Quién paga | Cuándo | Notas |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler de larga duración — no residente | Retención del 15 % fija | Propietario | Mensual | Se aplica sobre los ingresos brutos. El inquilino retiene y lo ingresa a la Receita Federal |
| Corta duración / Airbnb — no residente | Retención del 15 % fija | Propietario | Mensual | Mismo tipo del 15 %. La plataforma puede ayudar con la retención |
| Ingresos por alquiler — residente brasileño | 0–27,5 % progresivo | Propietario | Declaración anual | Hasta R$ 2.259/mes exentos; tarifa progresiva por encima. Los residentes declaran anualmente |
Ejemplo cuantificado: apartamento de R$1.000.000 en Botafogo
Veamos un escenario de costes concreto. Encuentra un dos ambientes de 70 m² en Botafogo anunciado a R$1.100.000. Tras la negociación (aproximadamente un 7 % por debajo del precio solicitado), acuerda R$1.023.000.
Precio de compra: R$1.023.000
ITBI (2 %): R$20.460
Honorarios notariales (~0,7 %): R$7.161
Gastos de registro (~0,5 %): R$5.115
Honorarios de abogado (~1,5 %): R$15.345
Traducciones juradas: ~R$2.000
Coste total con todo incluido: R$1.073.081 (gastos de cierre = 4,9 % por encima del precio de compra)
Todas las cifras son estimaciones basadas en los tipos de abril de 2026. Los costes reales pueden variar. Consulte a un abogado colegiado y a un asesor fiscal para su situación específica. Fuentes: Receita Federal, administración tributaria municipal de Río de Janeiro, TheLatinvestor.com.
Impuestos anuales — IPTU y gastos de comunidad
IPTU (impuesto inmobiliario anual)
El IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) es el impuesto inmobiliario anual de Río de Janeiro, recaudado por el municipio. El tipo varía entre el 0,3 % y el 1,5 % del valor catastral (valor venal), una valoración determinada por los poderes públicos, generalmente entre un 30 y un 50 % inferior al valor real de mercado. El tipo de IPTU efectivo respecto al valor de mercado es, por tanto, bastante bajo: habitualmente muy por debajo del 1 %.
Los avisos de IPTU se emiten cada año en enero o febrero. Tiene dos opciones de pago: un único abono en enero (generalmente con un descuento del 7 %) o un pago fraccionado en 10 a 11 meses. Para una propiedad con un valor de mercado de R$1.000.000, cuente con un IPTU anual de aproximadamente R$3.000 a R$8.000 según el barrio y la valoración municipal del inmueble.
Los tipos de IPTU varían según el barrio y el tipo de inmueble. Las propiedades situadas en zonas premium como Leblon e Ipanema tienden a tener valores catastrales más altos, lo que se traduce en importes absolutos de IPTU mayores, aunque el tipo porcentual se mantenga constante. Los inmuebles comerciales soportan tipos más elevados que los residenciales.
Gastos de comunidad (Taxa de Condomínio)
Si compra un apartamento (lo que representa la inmensa mayoría de las compras en Río), pagará gastos mensuales de comunidad al administrador del edificio. Estos gastos cubren el mantenimiento del edificio, la seguridad (porteiro/conserje), la limpieza, los ascensores, los suministros de las zonas comunes, un fondo de reserva (fundo de reserva) y los salarios del personal del edificio.
Los gastos de comunidad en Río varían enormemente según la edad del edificio, sus equipamientos, su ubicación y su número de viviendas. Edificios asequibles en zonas como Catete o Tijuca pueden cobrar R$500 a R$800/mes, mientras que edificios de lujo en Leblon o Ipanema con piscina, gimnasio y seguridad 24h pueden alcanzar R$2.000 a R$3.000+ al mes. Pida siempre los estados financieros del edificio y el histórico reciente de gastos antes de comprar: las derramas extraordinarias (rateio extra) para grandes obras pueden ser cuantiosas.
Al calcular la rentabilidad por alquiler, no olvide que los gastos de comunidad suelen pagarlos el propietario (y no el inquilino) en alquileres de larga duración, aunque esto puede negociarse. Para los alquileres de Airbnb, los gastos los asume siempre el propietario. Por eso las rentabilidades netas suelen ser entre 1,5 y 2 % inferiores a las brutas en todos los barrios de Río.
Impuesto sobre plusvalías al vender una propiedad
Cuando vende una propiedad inmobiliaria en Brasil, el beneficio (plusvalía) está sujeto a tributación. El tratamiento fiscal difiere sensiblemente según sea residente fiscal brasileño o no residente en el momento de la venta.
Para residentes fiscales brasileños
Los residentes pagan un impuesto sobre plusvalías progresivo sobre el beneficio de la venta:
| Importe de la plusvalía | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta R$5.000.000 | 15 % |
| R$5.000.001 a R$10.000.000 | 17,5 % |
| R$10.000.001 a R$30.000.000 | 20 % |
| Por encima de R$30.000.000 | 22,5 % |
Existe una exención importante: si vende su única propiedad residencial por un importe máximo de R$440.000 y no ha utilizado esta exención en los últimos 5 años, la plusvalía está exenta de impuesto. Además, si destina la totalidad del importe de la venta a comprar otra propiedad residencial en un plazo de 180 días, puede diferir el impuesto sobre plusvalías (esta exención solo puede utilizarse una vez cada 5 años).
Los inmuebles en propiedad desde antes de 1969 se benefician de un ajuste completo de la base de coste que puede reducir considerablemente, e incluso eliminar, la plusvalía imponible. También existen coeficientes de reducción vinculados al período de tenencia para inmuebles conservados durante largos períodos.
Para no residentes
Los no residentes sufren una retención fija del 25 % sobre la totalidad de la plusvalía. El comprador está legalmente obligado a retener este importe y a ingresarlo directamente en la Receita Federal antes de pagar al vendedor. Es un tipo severo en comparación con la tarifa progresiva de los residentes, lo que explica por qué muchos inversores a largo plazo se plantean establecer su residencia fiscal brasileña antes de vender.
Las leyes fiscales cambian con frecuencia. Esta información refleja los tipos de abril de 2026. Consulte siempre a un asesor fiscal brasileño cualificado (contador) antes de tomar decisiones basadas en consideraciones fiscales. Este contenido es meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal.
Consideraciones fiscales para no residentes
Definición de residencia fiscal
Brasil le considera residente fiscal si posee un visado permanente, o si posee un visado temporal y ha estado físicamente presente en Brasil más de 183 días en un período de 12 meses. Los no residentes propietarios de un inmueble en Brasil tienen igualmente obligaciones fiscales brasileñas sobre los rendimientos derivados de ese inmueble, pero su tratamiento fiscal global difiere del de los residentes.
Tributación de los ingresos por alquiler
Los no residentes que perciben ingresos por alquiler de un inmueble brasileño sufren una retención fija del 15 % sobre el ingreso por alquiler bruto. Para los alquileres de larga duración, el inquilino es legalmente responsable de practicar y abonar esta retención. Para los alquileres de corta duración de tipo Airbnb, el gestor de la propiedad o el representante brasileño del propietario se encarga de la retención. No se permite la deducción de gastos: el 15 % se aplica al importe bruto.
En cambio, los residentes fiscales brasileños pagan tipos progresivos del impuesto sobre la renta por los ingresos por alquiler, que van del 0 % (para ingresos de hasta unos R$2.259/mes) al 27,5 %, pero pueden deducir determinados gastos. Para propiedades de alquiler de alta rentabilidad situadas en barrios premium como Ipanema o Leblon, la diferencia entre el tratamiento fiscal de residente y no residente puede ser sustancial.
Doble imposición
Brasil ha suscrito convenios fiscales con un número limitado de países (entre ellos Japón, Francia, Portugal, España y varios más) que pueden mitigar la doble imposición. Conviene señalar que Brasil no tiene un convenio fiscal integral con Estados Unidos ni con el Reino Unido. Los ciudadanos y residentes estadounidenses pueden, no obstante, solicitar un crédito por impuesto extranjero en su declaración estadounidense por los impuestos brasileños pagados, lo que reduce (sin necesariamente eliminar) la doble imposición. Los residentes británicos se encuentran en una situación similar y deben consultar a un especialista fiscal internacional. Para los compradores españoles, franceses, belgas o suizos, el convenio fiscal hispano-brasileño (y los equivalentes con Francia, Bélgica y Suiza) prevé mecanismos de crédito fiscal que conviene verificar caso por caso.
Declaración fiscal anual
Los no residentes propietarios de un inmueble en Brasil generalmente no están obligados a presentar una declaración fiscal anual brasileña (Declaração de Imposto de Renda), salvo que tengan otros ingresos de fuente brasileña más allá de los que ya están sujetos a retención. No obstante, es aconsejable conservar los justificantes de todas las transacciones, retenciones y costes vinculados al inmueble, para cumplir con las obligaciones fiscales brasileñas y las de su país.
Considere explorar las opciones de visado y residencia en Brasil: convertirse en residente fiscal mediante el programa de visado de inversor (umbral de R$1.000.000) puede ofrecer un tratamiento fiscal más favorable sobre los ingresos por alquiler y las plusvalías, y abre una vía hacia la naturalización en 4 años.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad inmobiliaria en Brasil?
Sí. La legislación brasileña no impone restricciones a la propiedad extranjera de inmuebles urbanos. No necesita residencia ni visado para comprar una propiedad. Solo se requiere un CPF (número fiscal brasileño), que cualquier extranjero puede obtener en un consulado brasileño o en una oficina de la Receita Federal. Existen restricciones menores sobre tierras rurales próximas a fronteras, pero no afectan a la compra de inmuebles urbanos en Río de Janeiro.
¿Qué es un CPF y cómo se obtiene?
El CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) es el número de identificación fiscal individual de Brasil, equivalente a un número de la seguridad social. Los extranjeros pueden obtenerlo en cualquier consulado brasileño en el extranjero (1 a 5 días hábiles, tasas reducidas) o en una oficina de la Receita Federal en Brasil (a menudo el mismo día). Necesitará su pasaporte y un justificante de domicilio. Obtenga su CPF antes de llegar a Brasil para poder aprovechar de inmediato las oportunidades inmobiliarias.
¿Cuáles son los gastos de cierre totales al comprar una propiedad en Río?
Los gastos de cierre totales para el comprador en Río de Janeiro representan generalmente entre el 4 y el 6 % del precio de compra. Esto incluye un 2 % de ITBI (impuesto de transmisión), 0,5 a 1 % de honorarios notariales, 0,3 a 0,7 % de gastos de registro y 1 a 2 % de honorarios de abogado (opcionales pero muy recomendables). Para una propiedad de R$1.000.000, cuente con unos R$40.000 a R$60.000 de gastos de cierre.
¿Es necesaria una cuenta bancaria brasileña para comprar una propiedad?
Aunque no es legalmente obligatoria, una cuenta bancaria brasileña es prácticamente indispensable. La necesitará para pagar el ITBI, los gastos mensuales de comunidad, el IPTU y las facturas de suministros. Bancos como Itaú, Bradesco y el banco digital Nubank aceptan extranjeros con CPF. Las transferencias internacionales destinadas a una compra inmobiliaria deben registrarse en el Banco Central para permitir la repatriación futura de los fondos.
¿Qué es el ITBI y cuánto cuesta en Río?
El ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) es el impuesto de transmisión inmobiliaria. En Río de Janeiro, el tipo es del 2 % del valor de la propiedad, menos que el 3 % aplicado en la mayoría de las demás ciudades brasileñas. Este impuesto debe pagarse antes de que pueda firmarse la escritura en el cartório. Siempre corre a cargo del comprador.
¿Qué es un cartório y por qué es importante?
Un cartório (notaría) es el lugar donde se formalizan legalmente las transacciones inmobiliarias en Brasil. El cartório prepara la escritura pública, verifica las identidades y registra el traspaso de la propiedad. Sin registro en el cartório, una venta no es legalmente válida. Brasil no utiliza el seguro de título: el sistema de los cartórios ES el sistema de títulos.
¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra?
Desde la oferta aceptada hasta la escritura registrada, el plazo típico es de 30 a 60 días. Las verificaciones previas llevan 1 a 2 semanas, la preparación del contrato 1 semana, el pago del ITBI 3 a 5 días, la firma de la escritura 1 día y el registro en el Registro de Imóveis 1 a 3 semanas. Las compras al contado son notablemente más rápidas que las financiadas.
¿Puedo obtener una hipoteca como extranjero en Brasil?
Los bancos brasileños generalmente no ofrecen hipotecas a no residentes. Los extranjeros con residencia permanente e historial crediticio brasileño consolidado pueden ser considerados, pero las condiciones suelen ser menos favorables que las ofrecidas a los ciudadanos. La mayoría de los compradores extranjeros compran al contado u organizan financiación en su país. Algunos promotores ofrecen planes de pago fraccionado para obra nueva.
¿Cuál es el impuesto inmobiliario anual (IPTU) en Río?
Los tipos de IPTU van del 0,3 % al 1,5 % del valor catastral (valor venal), generalmente entre un 30 y un 50 % inferior al valor de mercado. Para una propiedad con un valor de mercado de R$1.000.000, el IPTU anual ronda habitualmente los R$3.000 a R$8.000. Puede pagar en un único plazo en enero (con un descuento del 7 %) o en cuotas mensuales a lo largo del año.
¿Cuál es el impuesto sobre plusvalías al vender una propiedad en Brasil?
Los residentes pagan tipos progresivos: 15 % sobre ganancias hasta R$5 M, hasta el 22,5 % por encima de R$30 M. Los no residentes sufren una retención fija del 25 % sobre la plusvalía. Existen exenciones para la venta de su única propiedad residencial por menos de R$440.000 (una vez cada 5 años) y para el reinversión del importe en otra propiedad en un plazo de 180 días. Convertirse en residente fiscal antes de la venta puede generar ahorros significativos.